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2035年被市中心抛弃的地段(二)

时间:2022-11-29 07:11:23 | 浏览:263

上海2035年总规,将这座已经不年轻的城市,官方定义成中央活动区(市中心),中心城(市区),主城区(城市边际),郊区新城(郊区)。而在各个大区域之间,以环状的大型绿化带,以及高速高架进行隔离,形成明显的层级。这是官方首次以如此明确的层级,来

上海2035年总规,将这座已经不年轻的城市,官方定义成中央活动区(市中心),中心城(市区),主城区(城市边际),郊区新城(郊区)。而在各个大区域之间,以环状的大型绿化带,以及高速高架进行隔离,形成明显的层级。

这是官方首次以如此明确的层级,来定义上海的地段。

正好,用了十数年的环线论,也该用腻味了,静安和新静安也成一本账了,虹桥和大虹桥也弄糊涂了,2035总规手把手教你如何再给区分开来,简直官方版搞事情。

以后大家出门,就可以说自己住在CAZ(中央活动区),还是住在几个主城区CBD(副中心),而南闵行马桥,北宝山月浦恐成最大赢家,咱住主城区的哦。

至于住在主城区以外的,一切照旧,与你无关,继续说自己住浦东or浦西(or浦江)吧。

这其中,能量级别最高的,自然就是CAZ了。

我们先来看一下CAZ其功能之所在。

2004年,大伦敦空间战略规划首次提出了中央活动区(Central Activity Zone,CAZ)的概念。中央活动区是一个多功能融合的城市公共活动区域,包括面向全球的金融和商务中心、独特的建成环境和文化遗产、全球性购物和旅游目的地、战略性文化和国际会展功能等,拥有法律、学术、政府和公共机构等各种机构,是全球城市功能等核心承载区。

划重点

❶ 面向全球

❷ 拥有法律,医学,学术,政府和公共机构等各种机构

❸ 城市功能核心承载区

一句话概括:面向全球的顶级资源全配

本次规划在借鉴大伦敦空间战略规划的基础上,结合上海发展实际,对上版总规确定的中央商务区、市级中心以及发展较好的世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江(内环以内)等连绵地区进行整体考虑,确定了中央活动区的规划范围,总面积约75平方公里。中央活动区将代表未来上海的主要形象,承担全球城市核心功能。

划重点

❶ 连绵地区:城市以摊大饼模式发展

❷ 上海的主要形象:未来城市升级的主方向

我们可以看到,CAZ的主要区域,集中在浦西苏州河以南的传统公共租界,法租界,老城厢部分,以及由于租界越界筑路,而发展较早的徐家汇,中山公园,虹桥古北部分。

■「浦西苏州河以南」在传统地段的基础之上,又加入了徐汇滨江,作为市中心的延伸。

■「浦西苏州河以北」也基本维持租界的格局,苏河湾,四川北路,提篮桥,杨树浦等地块,过去也均属于公共租界。除此之外加入了不夜城。

浦东传统区域之中,仅有陆家嘴划入,世博前后滩则作为市中心在浦东的延伸。

根据过去的城市发展现状及近年内市里的规划,以上这些区域被总规划入市中心,也都在情理之中,并无惊奇处。

而意料之外的,是明明处于传统核心位置,却被本轮总规踢出市中心的几个地段:

■ 徐汇枫林路,斜土路

■ 长宁新华路

■ 普陀长寿路,曹家渡

凭心而论,枫林斜土,长寿路曹家渡,其城市面貌,确实无法支撑起上海的高大形象。新华路也有个别破烂角落头,也还停留在50年代。又可能每个区分配到的CAZ面积都十分有限,比如普陀压根就没有,长宁徐汇在取舍之下,以虹桥换新华,以徐滨换斜土,这才导致了现在的结果。

当然以上只是无责任猜测,不代表官方立场。

那是不是意味着这些地方,就不适合买呢?在接下来几期的踩盘里告诉你答案。

斜土路

板块笔记

壹|➀ 概况

斜土路和枫林路两大相邻板块,均位于徐汇区内环内。一条斜土路横贯东西,曾经联结斜桥和土山湾,故而得名。由于该地块已经越过了肇嘉浜,并快要接近黄浦江,在过去属于华界的边缘地带,因此也是老上海人嘴里头常说的“下只角”。

曾经遍地棚户的斜土路,踩准了世博会的契机,完成了第一轮的城市升级,棚户如今已经基本清除,尤其沿江段,更是跟随徐汇滨江的统筹规划,形成了豪宅区,在2035总规之中,沿江部分也被划入了中央活动区。

而内环内部分,虽然棚户被清除,零星造起了崭新商务楼和漂亮次新房,但周边仍旧被老公房和破旧写字楼所围绕。

这些老破小多为50年代左右建造的首批工人新村或80年代的动迁房;写字楼则大部分背景复杂、产权不清,导致给进一步的城市升级带来麻烦。2015-2016年的行情,更是堆高了这一片黄金地段的地价和房价,拆迁难度自然也就翻倍。

2035年总规,干脆把这一片老大难区域踢出了市中心范畴。

论区位,斜土路完全当得起黄金地段之称。

■「东」五里桥文化创意园区

■「南」徐汇滨江&世博前后滩

■「西」徐家汇商圈

■「北」法租界&打浦桥

无论商业还是就业,还是公共服务,周边板块在综合实力上的表现都十分抢眼,斜土路也自然近水楼台先得月,生活出行都十分方便。

而房价呢?由于周边各大板块的购买力溢出,外加斜土路自身也有不少从事医务的高净值人群,带来强大购买力,次新房也都逼近甚至超越10万大关,根本不像是被市中心抛弃的样子。

看来在房价这件事情上,大家还是习惯用脚投票。

贰|➁ 交通

地铁

■「4号线」大木桥路站,东安路站

■「7号线」肇嘉浜路站,东安路站

■「9号线」肇嘉浜路站,嘉善路站

■「12号线」嘉善路站,大木桥路站

标准4轨交区域,内环内尊贵体验,4号线市中心通吃,7号线贯通南北,9号线纵横东西,12号线换乘王。

驾车

■「东西向」斜土路,肇嘉浜路,内环高架路,龙华中路

■「南北向」瑞金南路,大木桥路-小木桥路,枫林路-宛平南路,东安路

▲斜土路

区域内路网也是全线打通,上天入地都有路可走。但毕竟是在内环内传统地段,虽然路路通,也不能随心所欲乱开。

内环的瑞金路宛平路段常年拥堵;肇嘉浜路前有徐家汇后有打浦桥,周末也不会通畅;斜土路红灯又很多,可以开快车的,只有内环外的龙华中路,但龙华沿线目前并没有重要商业就业中心。至于东西向道路,多狭窄,多单向,容错率极低,高峰时错过一条就得多绕半小时。

叁|➂ 商业

■「市级商圈」徐家汇商圈,淮海中路商圈

■「区域中心」打浦桥日月光,田子坊,世博源

■「社区商业」绿地缤纷城,正大乐城

■「12号线」嘉善路站,大木桥路站

虽然斜土路板块内没有像样的成熟商业,只有一些基本的沿街配套,业态也都low,但毕竟身在内环内,1站路步行范围,可以到打浦桥和徐汇滨江两个商业中心,2站路,就到徐家汇和淮海中路两大市级商圈了。低、中、高业态全覆盖。

肆|➃ 学校&医疗

教育

■「幼儿园」宛南实验幼儿园(市示范)

■「小学」教科院实验小学,日晖新村小学

■「初中」南洋初级,零陵中学

斜土路周边的教育资源有限,虽然大木桥路上就有公办宛南实验幼儿园,但自主招生并不对口。而两所小学和其对口初中的表现也比较一般,只能说是非菜场的水平。

医疗

■「二甲综合」徐汇区中心医院

■「三甲综合」中山医院,瑞金医院,龙华医院

■「三甲专科」肿瘤医院,600号

医疗资源不可谓不强大,步行范围内有中山,3公里内也有瑞金和龙华两所各有所长的综合病院可以选择。而如果有什么一般医院治不太好的毛病呢,就可以去600号。

伍|➄ 社区环境

▲日晖新村

▲糟糕的城市面貌

▲也有漂亮绿地

▲不应该属于上海的配套

▲破败的街道

▲干部大楼&高品质外销房

▲经常撞见白大褂

▲老人社区

▲阳光名苑配套

陆|➅ 规划

徐汇区绿化市容“十三五”规划

▲拆违进行时

推进徐家汇区域南丹路和南丹东路、枫林和斜土区域的斜土路开展市容综合建设和整治,打造和提升一条贯穿我区东西交通主干道市容环境整洁、管理有序的美观街景;

优化斜土路和复兴中路城市区域道路环境,实现城市“有机更新”,完善城市区域功能、改善生态环境、提升区域档次、完善基础设施、激发城市区域发展活力,使之成为市内高品质的室外街道空间的典范。

柒|➆ 受众

斜土路板块的居民,主要分为四类。

老破小

徐汇老一辈的动迁户或老工人,便利的区位交通、良好的医疗配套、低消费沿街商业,为其长居于此的理由。

▲消费水平偏低

次新房早期

早期业主多为徐汇土著,出身自法租界或者徐家汇,在离家不远处的斜土路板块购置次新房,改善居住品质。且由于较多楼盘由徐房开发,业主相当一部分具有zf背景。

次新房近期

由于板块医院内较多,医务人员也具有较强购买力,中山,肿瘤,瑞金医院的医生,不少在周边板块购买次新房居住。

租客

尚无法买房的护士或其他低级别医务人员;患者陪护;附近商贩员工,个体户。

捌|➇ 总结

优势

■ 区位紧邻市中心,出行效率极高

■ 周边商业中心云集,选择性多样

■ 公共服务设施齐全,医疗配套尤其出众

劣势

■ 环境较恶劣,街道多破旧

■ 流动人口多,构成较复杂

■ 教育资源相对薄弱

建议

■「短期」

虽然2035总规将斜土路板块踢出市中心,但次新房均价,比不少CAZ内区域还要更高,基本维持在8.5-10.5万的区间内,均无学区,短期价格已经居高,不适合买入。至于老破小,普遍超过30年房龄,同样不适合入手。

▲茶陵新村

■「长期」

即便2035总规的CAZ之中无斜土路,但由于CAZ内整体的次新房库存十分有限,而斜土路离法租界,徐家汇,黄浦等核心地段又近在咫尺,购买力溢出充裕,故不认为会由于总规而导致板块内房价落后。而浦东浦西通吃的区位,以及医疗人员的租赁需求又为板块租金稳定性背书,因此可以则机买入区域内次新笋盘长持。


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